Флаг и герб

Приоритетные национальные проекты России
"Фонд поддержки стратегических исследований и инвестиций УрФО"

Перейти на основной сайт
ИА ИНВУР Логотип Инновационного портала УрФО

Рейтинг@Mail.ru
Рейтинг ресурсов "УралWeb"

Rambler's Top100



Россиян обеспечат доступным жильем

Добавлено: 2014-05-14, просмотров: 704



Правительство приняло программу "Жилье для российской семьи". За три года должно быть построено 25 миллионов квадратных метров жилья по цене до 30 тысяч рублей за метр.

В чем особенность этой программы? Что будет в ближайшее время с рынком долевого строительства? Отразится ли девальвация рубля на стоимости жилья? На эти и другие вопросы мы попросили ответить статс-секретаря-заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Александра Плутника.

Александр Альбертович, вы в министерстве курируете ипотечное кредитование, а вам самому когда-нибудь приходилось брать ипотечный кредит?

Нет, лично мне не приходилось. Но я помогал друзьям разбираться, когда они обращались за ипотечным кредитом. Потом я сам продавал квартиру, которую покупали в ипотеку. Так что определенный практический опыт в этой сфере есть. Разумеется, одно дело, когда ты берешь квартиру через ипотеку или строишь себе дом, другое - когда ты изучаешь этот вид кредитования, и понимаешь, насколько он влияет на рынок, на процесс увеличения объема жилищного строительства. Это не одно и то же. Необходимо разбираться в "мелочах", чтобы понимать, как сделать этот механизм удобнее для человека.

Что в ближайшее время будет происходить с ипотечным рынком? Стоит ждать снижения ставок по кредиту?

Ипотека станет более доступной для граждан, если уменьшится цена заемных денег. Для этого необходимо, чтобы улучшалась общая ситуация в экономике. Поскольку для банков ставка формируется, в том числе, из стоимости привлечения денег, а также с учетом оценки рисков заемщиков, и тех рисков, которые сейчас есть на рынке. Если эти негативные факторы будут хотя бы немного снижены, деньги подешевеют, а доступность ипотечных кредитов повысится.
Пока же конъюнктура на рынке не самая благоприятная, стоимость денег для банков подорожала. В этой ситуации мы ищем возможности оказать поддержку отдельным категориям граждан, которым необходимо улучшить жилищные условия.

Ипотечный кредит для многих является едва ли не единственной возможностью стать собственником своего угла. Ведь только в прошлом году выдано 825 тысяч кредитов на сумму более 1,3 трлн рублей. Ипотека и дальше будет набирать популярность?

Мы очень на это рассчитываем и по поручению первого заместителя председателя правительства Игоря Шувалова работаем вместе с Минфином и Банком России для создания лучших условий для выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. В январе-феврале текущего года выдано 118 тысяч ипотечных кредитов на 198 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше чем в аналогичном периоде прошлого года.
Для того чтобы жилье стало еще доступнее, в том числе и ипотека, необходимо снизить стоимость квадратного метра. Чтобы уменьшить цену, необходимо больше строить жилья эконом-класса.

Что входит в понятие "жилье эконом-класса"?

Мы не хотим привязываться к техническим характеристикам квартиры: планировке жилых комнат, площади кухни, высоте потолков. Считаем, что это могут решить застройщик вместе с собственником на месте. Лишь зададим общие параметры жилья эконом-класса: энергоэффективность здания и максимальная площадь квартиры и максимальная цена за единицу площади. По нашему мнению, максимальная площадь квартиры эконом-класса - это 100 квадратных метров. Причем, без деления на одно-, двух- или трехкомнатную квартиру. Человек все решит сам. Такое жилье предназначено, в первую очередь, для многодетных семьей, где как минимум пять человек. Им нужна будет хорошая 100-метровая квартира, с удобной планировкой, где предусмотрены и детские комнаты, и просторная гостиная, и вместительная кухня.

Раньше Госстроем твердо определялось, что параметры жилья эконом-класса 40 кв. м для однокомнатной квартиры, 60 метров - двухкомнатной, 80 метров - трехкомнатной и 109 - четырехкомнатной. Мы же придерживаемся другого мнения: пусть люди сами решают, сколько комнат они хотят иметь у себя в квартире, не стоит навязывать им жесткую планировку. Тем более, что на рынке большинство новых квартир свободной планировки, и собственник сам определяет, будет у него комнаты разного размера - 50, 30 и 20 или четыре одинакового - по 25.

Продолжат действовать нормы, когда на одного социально не защищенного гражданина будет выделяться 18 квадратов жилой площади?

У нас и сейчас такие нормы есть - человек получает от государства 18 кв. метров бесплатно. Правда, это касается только предоставления государственной поддержки. Если же мы говорим о покупке жилья эконом-класса, то просто глупо ограничивать собственника количеством предоставляемых метров на человека. Он купит такую жилплощадь, какую может себе позволить. Обсудив вопрос ценообразования с региональными властями и застройщиками, мы остановились на оптимальной цене - в 30 тысяч рублей.

А где именно такое жильё можно будет найти? В ближайшем Подмосковье разве можно будет купить квартиру по цене в 30 тысяч рублей за квадратный метр?

Мы прекрасно понимаем, что для Москвы и области жилья даже эконом-класса не может столько стоить. В столице другая экономика, другие параметры привлекательности рынка, да и уровень жизни несколько отличается от среднего по регионам. Но уже в каких-то отдельных районах Подмосковья программа может быть реализована.

В целом же по стране 30 тысяч рублей за квадратный метр это нормальная цена с фиксированной доходностью для застройщиков - они могут поставить на рынок большой объем такого жилья. Мы обсуждали возможность запуска этой программы с властями Тулы, Пензы, Перми, Омска. С большим количеством регионов совместно с Институтом экономики города, Агентством ипотечного жилищного кредитования провели исследования и пришли к выводу, что 36 субъектов РФ имеют наиболее привлекательные рыночные условия для реализации программы жилье эконом-класса. В этих регионах есть спрос, будет и предложение.

Минстрой не ограничивает участие в программе каких-то отдельных субъектов РФ. Планируем постепенно охватить все регионы. Пока же она будет запущена там, где к этому готовы и местные власти, и бизнес.

Сколько граждан смогут улучшить свои жилищные условия в рамках новой программы?

По нашим расчетам, в ней смогут принять участие 460 тысяч семей. Получается, что почти полтора миллиона человек смогут улучшить, таким образом, жилищные условия.

В программе смогут принять участие различные категории граждан: врачи, учителя, военные, работники социальной сферы. Главное, чтобы у человека был пусть и невысокий, но стабильный доход, позволяющий приобрести квартиру при дополнительной поддержке государства по 30 тысяч рублей за метр, либо по цене на 20 процентов ниже, чем та, которая есть в субъекте РФ.

Когда программа должна заработать?

В мае соответствующее постановление правительства начнет действовать, и Минстрой начнёт принимать заявки субъектов.

За последнее время это уже вторая попытка решить жилищную проблему. В чем особенность программы на этот раз?

Предлагается иной механизм компенсации затрат на построенную инфраструктуру, из расчёта 4 тысячи рублей на квадратный метр при условии продажи жилья по 30 тысяч.
Речь не идёт о вливании бюджетных инвестиций. Мы понимаем сложность бюджетного процесса, и хотим, чтобы на рынке жилищного строительства появился механизм, который позволит привлекать деньги в строительство инфраструктуры вне зависимости от того, какова ситуация с бюджетом. Рыночный механизм будет работать, а деньги пойдут в стройку. Главное, чтобы сам процесс меньше всего зависел от решения чиновников.

Правительство разработало документ, определяющий стандарт эконом-жилья. Регионы на своей территории могут "двигать" границы стандарта?

Регионы вправе выбрать определённые категории граждан, которые они считают нужным поддержать у себя на территории, предложить им дополнительные механизмы поддержки. Если регионы предложат помощь в создании социальной и дорожной инфраструктуры, то такие решения сделают жилье еще более доступным.

Например, есть определённые требования по энергоэффективности. И регионы вправе сделать что-то лучше, дешевле того, что предлагается. Но - лучше, а не хуже. Скажем, без всякого ущерба для жителей меньше расходовать тепла и энергии. Но вот увеличить стоимость квадратного метра они не могут.

По оценке экспертов, в Подмосковье, самом строящемся регионе страны, средняя стоимость квадратного метра - 55 тысяч руб. Утверждается, что для того, чтобы вписаться в программу и снизить цены до 30 тысяч, понадобится серьёзная госкомпенсация не только в виде инфраструктуры. Как заинтересовать застройщика?

Застройщика можно заинтересовать дополнительной поддержкой, сокращением его затрат, упрощением административных процедур. Это как раз то, чем мы сейчас занимаемся. По поручению Президента приняты поправки в градкодекс, наделяющие правительство полномочиями по утверждению исчерпывающего перечня разрешений на ведение строительства. Правительство утвердило исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. В нем 134 процедуры. Все - от подачи заявки на участие в аукционе до регистрации квартиры, описаны все случаи жилищного строительства и комплексного освоения территорий. Только на федеральном уровне исключено 100 процедур и за полгода мы сократим еще 40, установлен запрет на любые иные согласования на всех уровнях власти.

Прописана определённая градация, в зависимости от формы предоставления земельного участка, а также в зависимости от видов подключения, которые необходимо выполнить. А каждый конкретный набор формируется исходя из реальных условий, что называется, на площадке. Главное, что кроме определенных процедур застройщику не могут быть навязаны дополнительные обременения.

Мы отдаем себе отчет в том, что некоторые регионы, например, Москва, накопили уникальный опыт в сфере строительства. Поэтому все самое ценное из этого опыта включено в правительственный перечень.

О каких особенностях вы говорите?

Так, в Москве есть свои подходы по прохождению так называемого архитектурно регламента. Комиссия внимательно рассматривает внешний вид каждого объекта, вплоть до цвета фасада. Такое внимание "к деталям" дает о себе знать. Москва очень изменилась - стала красивой, более благоустроенной. Сказывается и то, что в Москве установлены жёсткие регламенты к вырубке деревьев.

Нам бы хотелось, чтобы некоторые московские требования распространялись на другие российские территории, чтобы тиражировался также лучший опыт Казани, других городов и субъектов РФ, где тоже есть чему поучиться. Наши специалисты внимательно присматриваются ко всему, что может найти отражение в федеральном перечне.

Как ещё правительство будет стимулировать застройщика возводить жилье эконом-класса?

У них будет гарантированный спрос. Также мы рассчитываем создать возможность субсидирования процентных ставок по привлечённым кредитам на создание инфраструктуры.

Что сегодня происходит с приватизацией жилья? Сколько времени остается до окончания бесплатной приватизации?

Чуть меньше года. До марта 2015 года наши граждане могут спокойно приватизировать жилье, которое им досталось в разные годы. Время еще есть, но затягивать не стоит, если есть желание - нужно обратиться в органы местной власти и там объяснят все процедуры. Это продление бесплатной приватизации - последнее, решение об этом было принято еще весной прошлого года. Житель сам выбирает - либо ему приватизировать жилье, либо оставить его в муниципальной собственности, чтобы, к примеру, в последующем была возможность получить договор социального найма и не нести бремя собственника. Сегодня к собственнику жилья все больше и больше требований, это дополнительные расходы, поэтому кому-то комфортнее оставаться нанимателем, чем собственником.

В СМИ прошла информация, что, скорее всего, через пять лет рынка долевого строительства в России не будет. Это действительно так?

Сейчас министерство над этим работает. Пока разослали свои предложения всем участникам рынка, в частности, в кредитные организации и всем застройщикам. Этот процесс не быстрый. Он займёт минимум четыре года. Новые механизмы на рынке долевого строительства могут появиться в 2018 году.. Разработка этой системы не должна нанести ущерб развитию рынка жилищного строительства. Его объёмы не должны упасть. Но, в то же время, мы обязаны понимать, что через какое-то время бесплатного привлечения денег от граждан уже не будет.

А что и как будет?

Сейчас рынок долевого строительства регулирует 214-й федеральный закон. Он призван защитить граждан от недобросовестных застройщиков. И защищает. Но не всегда надежно. Ведь отдельный гражданин уязвим гораздо в большей степени, чем застройщик, на которого работает сильный юридический блок. Человек просто отдаёт застройщику деньги, рискуя уже на той стадии строительства, когда еще даже не вырыт котлован, потерять все вложенные средства.

Но ведь недавно начала работать система обязательного страхования застройщиков, чтобы как раз не допустить обмана дольщиков.

Со временем будут появляться новые механизмы финансирования стройки, новые поправки в 214-ФЗ. Они создадут непреодолимые барьеры на пути недобросовестных застройщиков. Экономически застройщикам станет выгодней оформлять все отношения через кредитные учреждения, чем проходить чрез процедуры привлечения денег от дольщика. На рынке все достаточно сложно и взаимосвязано. Когда где-то появляется возможность получить бесплатные деньги, а по сути, деньги дольщика ничего не стоят, то человек принимает на себя все риски. Это очень опасная ситуация.

То есть между соинвестором и застройщиком появится посредник - банк. Разве дополнительное звено не порождает дополнительные расходы?

Мы рассчитываем, что человек пойдет в банк, положит деньги на специальный счет. С этого счета будет финансироваться конкретный объект строительства. Но отношения со строителем придется оформлять банку. Конечно, мы понимаем, что квадратный метр при такой схеме может подорожать, поэтому не спешим. Но согласитесь, что сохранность вложенных средств, важнее.

Дмитрий Медведев поручил Минфину и Минстрою до 12 июня представить проект документа, предусматривающий возможность покупки инфраструктурных облигаций за счет средств компенсационных фондов в саморегулируемых организациях в строительстве. Можете прокомментировать?

Да, это сделано по предложению нашего министерства. Поскольку бюджетных денег недостаточно для инфраструктурных проектов, которые должны появиться в ближайшее время, мы предлагаем использовать средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций для инвестирования в государственные бумаги. Это надежный инструмент, прозрачная инвестиция, с отдачей, понятной всем.

Сейчас же принцип инвестирования этих средств понятен разве что самим саморегулируемым организациям. Во-первых, эти фонды не работают на отрасль. Во-вторых, они не всегда хранятся на депозитах в тех банках, которым доверяет Центробанк. И мы знаем о случаях потери этих средств.

Руководители СРО не раз предлагали разрешить им в отдельных случаях "распечатывать" компенсационные фонды. Такая возможность рассматривается?

Пожалуйста, никто не запрещает это делать. Мы же не говорим о том, что фонды сто процентов своих средств обязаны инвестировать в государственные бумаги. Будем предлагать частичное использование этих средств. Пока не можем точно сказать, какой именно процент.

Стройке не хватает кадров, приходится привлекать гастарбайтеров…

Мы были бы рады, если на внутреннем рынке работали только россияне. Но, к сожалению, в странах с быстро развивающейся экономикой многие хотят заниматься другими профессиями. Понимаем, что европейцы не хотят подметать собственные улицы или идти работать на стройки. Та же самая ситуация и у нас.

Но во многом отечественные компании это делают намеренно, для удешевления строительства.

Скорее потому, что желающих не так много. Когда я занимался подготовкой к форуму АТЭС, не представляете, насколько было тяжело найти подходящие квалифицированные кадры. Все газеты пестрели объявлениями о работе. Было тяжело найти разнорабочего на стройку за 45 тысяч рублей и инженера на зарплату в 100 тысяч.

Как отразится девальвация рубля на предельной стоимости жилья? Строит ли уже сейчас вкладывать свободные деньги в недвижимость?

Не надо запугивать самих себя, вообще паниковать не стоит. Рынок строительства и, прежде всего, его сегмент эконом-класса, не зависит от внешних рынков. Все жилье строится из локальных строительных материалов. Песок, цемент, щебень к нам из-за границы не завозятся. Поэтому курс валюты не влияет на цену жилья экономического класса. Мы уже в 30 тысяч рублей заложили и производство, и монтаж, и подключение к сетям, и подведение инженерной инфраструктуры и минимальную отделку.

Вы до конца года не прогнозируете какого-то всплеска инвестирования в недвижимость?

Буду счастлив, если произойдет такой всплеск на рынке жилья, особенно если он случится с квартирами эконом-класса. Скорее всего, это скажет о том, что у семей появилась возможность купить жилье или взять ипотечный кредит. Прогнозы ипотеки нас радуют: рассчитываем на ее удвоение к 2018 году. Все условия для этого созданы, осталось добиться того, чтобы и ставка стала ниже.

"Российская Бизнес-газета"