Флаг и герб

Приоритетные национальные проекты России
"Фонд поддержки стратегических исследований и инвестиций УрФО"

Перейти на основной сайт
ИА ИНВУР Логотип Инновационного портала УрФО

Рейтинг@Mail.ru
Рейтинг ресурсов "УралWeb"

Rambler's Top100



Стройка не состоится

Добавлено: 2015-10-26, просмотров: 615


Текст: Елена Кудряшова (старший юрист коммерческой практики гражданско-правового Департамента Юридической фирмы "КЛИФФ")
 Фото: Григорий Сысоев/ РИА Новости www.ria.ru
Фото: Григорий Сысоев/ РИА Новости www.ria.ru
Даже беглый просмотр картотеки арбитражных дел показал, что по искам банков в отношении застройщиков возбуждено и рассматривается огромное количество дел о банкротстве. Такая ситуация обусловлена и экономической ситуацией в стране и в мире, и инвестиционным климатом, и изменениями в законодательстве об иностранных инвестициях. Существенное изменение курса валют также не могло не повлиять на финансовую устойчивость столь крупных субъектов бизнеса.

Также причина может крыться в поведении дольщиков. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем 300 тыс. рублей. Эта общая формулировка применяется и к банкротству застройщиков. Соотнесите среднюю стоимость квартиры в любом регионе России и сумму в 300 тыс. рублей. Часто покупатели/дольщики используют право на подачу такого заявления как инструмент влияния на застройщика.

В целом не всегда для должника процедура банкротства носит резко негативный характер. В случаях, когда решение о судьбе бизнеса уже принято его владельцем, так или иначе некоторая подготовка будет проведена. Принципы института подразумевают для должника, признанного банкротом, последствия в виде реализации имущества и последующей ликвидации. При этом сумма полученного удовлетворения кредиторов (как минимум последних очередей) обычно меньше суммы долга. Привлечь к ответственности руководителя? Уголовная ответственность может принести лишь моральное удовлетворение. Значимость гражданско-правовой ответственности нельзя переоценить, но сумма удовлетворения, которая может быть получена от контролирующего должника лица, может оказаться непредсказуемо мала, если сам он как физическое лицо будет признан банкротом.

Речь не только о таких крупных участниках бизнеса, как СУ-155. Множество иных застройщиков находятся в разных процедурах банкротства. При этом страдают не только обычные граждане. Такого типа банкротства сочетают в себе социальный и коммерческий аспекты.

Производство по такого рода делам осложняется наличием специфических субъектов в деле о банкротстве - участников строительства. Нормы закона не лишены социальной составляющей, именно поэтому дела о банкротстве застройщиков могут рассматриваться по месту нахождения объекта недвижимого имущества или даже по месту жительства/нахождения большинства участников строительства.

Для защиты интересов участников строительства могут быть введены дополнительные обеспечительные меры, например, запрет Росреестру регистрировать любые договоры аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Такие меры могут быть введены по инициативе заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве.

В ходе банкротства застройщиков могут быть несколько категорий кредиторов, в том числе кредиторы, которые имеют право заявить денежное требование, а также кредиторы по требованиям о передаче непосредственного результата строительства - жилого помещения.

При подаче заявления о включении требования в реестр важно определить, какого типа будет требование. Если строительство дома завершено, участник строительства вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который по существу является частью реестра требований кредиторов. При этом требование заявляется, конечно, в отношении совершенно конкретного помещения (обязанность по передаче которого возникла у должника по договору).

Если у кредиторов есть требования, не связанные с передачей жилых помещений, то требования заявляются как денежные. Это обычно касается подрядчиков, поставщиков и иных юридических лиц, сотрудничавших с застройщиком в ходе обычной хозяйственной деятельности. Кроме того, денежными являются требования в виде неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения, а также требования, связанные с причинением ущерба.

В законе о банкротстве предусмотрено, что требования участников строительства граждан удовлетворяются в третью очередь, а в четвертую - требования иных кредиторов. Однако в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан - участников строительства подлежат удовлетворению требования банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств.

Удовлетворение требований кредиторов может происходить по-разному. При определенных условиях права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Также участникам строительства, имеющим денежное требование, могут быть переданы жилые помещения в качестве отступного. В некоторых случаях, описанных в законе, объект строительства продают и распределяют вырученные средства в порядке очередности между кредиторами.

В результате признания застройщика банкротом юридическое лицо должно быть ликвидировано. Вместе с тем если в результате специальных банкротных процедур финансовое состояние застройщика будет восстановлено, то не исключено, что часть прав на бизнес перейдет к инвестору в рамках соответствующих соглашений.

С 1 января 2014 года застройщики обязаны дополнительно обеспечивать исполнение собственных обязательств перед долевыми инвесторами. Такое дополнительное обеспечение проявляется в виде страхования ответственности застройщика в пользу долевых инвесторов либо в виде предоставления банковской гарантии также в пользу потенциальных кредиторов.

В связи с этим кредиторы, требования которых включены в реестр, могут обратиться непосредственно к страховщику за выплатой возмещения. При этом если требования не удовлетворены страховщиком в полном объеме, то оставшаяся часть не "погашается", обязательство должника не прекращается. В то же время конкурсный управляющий уменьшает размер требования кредитора на сумму полученного удовлетворения.

Если имеется банковская гарантия, то кредитор может просить банк, выдавший гарантию, удовлетворить требования в размере, включенном в реестр. Правила в отношении оставшейся части задолженности такие же, как в случае со страховщиком.

Вместе с тем указанные обязательные требования вступили в силу относительно недавно, а средний срок реализации строительного проекта составляет год и более. Закон в этом случае обратной силы не имеет, поэтому сейчас еще достаточно много участников строительства, права которых не защищены такими дополнительными способами. Они могут удовлетворять свои требования по "классической" схеме закона о банкротстве.

"Российская Бизнес-газета"