Флаг и герб

Приоритетные национальные проекты России
"Фонд поддержки стратегических исследований и инвестиций УрФО"

Перейти на основной сайт
ИА ИНВУР Логотип Инновационного портала УрФО

Рейтинг@Mail.ru
Рейтинг ресурсов "УралWeb"

Rambler's Top100



Надстройка на непрочном фундаменте

Добавлено: 2016-12-05, просмотров: 336


По мнению экспертов, новации, предложенные в законопроекте Минстроя России о долевом строительстве, вызывают немало вопросов

До конца года в Госдуму будет внесен законопроект, который, в случае его принятия, может в корне поменять систему отношений на рынке долевого строительства. Поправки в ряд законов, включая закон N214-ФЗ об участии в долевом строительстве, предлагаемые Минстроем России, могут привести к значительным изменениям внутри строительной отрасли.

Проект, судя по всему, долгое время зревший в недрах министерства, был впервые озвучен в начале года на заседании Госсовета. Инициатива получила в целом позитивную оценку, поскольку существующие с 2014 года способы обеспечения ответственности застройщиков так и не показали своей эффективности.

Между тем в долевом строительстве к этому времени был накоплен свой положительный опыт. Речь идет о страховании гражданской ответственности застройщика и банковском поручительстве на строительство, причем в большей мере о первом способе, наиболее часто используемом в силу относительной доступности.

Вот что интересно: по данным страховых компаний, на рынке долевого строительства с 2014 года практически не произошло банкротств строительных компаний, которые были застрахованы или получили поручительство банка с соблюдением всех прописанных правил и регламентов. Это произошло благодаря тому, что банки и страховые компании тщательно относятся к выбору клиентов. При этом список самих страховых компаний, допущенных Центральным банком для работы с долевым строительством, регулярно сокращается. По словам сотрудника одной из 15 оставшихся на рынке организаций, перед оформлением договора и во время его действия они проводят тщательную проверку добросовестности застройщика. Она включает в себя как анализ репутации, опыта, маркетинговых перспектив проекта, активов и бухгалтерской отчетности застройщика, так и выездные проверки хода строительства. Необходимость в проверках возникает в связи с тем, что в случае банкротства застрахованного девелопера страховой компании придется нести значительный коммерческий риск. Дополнительно эти проверки выполняют роль сита, "просеивающего" застройщиков, которые с большой долей вероятности могут столкнуться с финансовыми трудностями. С этим и связано постепенное, но поступательное уменьшение числа обманутых дольщиков в стране.

Сама идея создания дополнительного механизма гарантий дольщикам, причем подконтрольного государству, была позитивно воспринята рынком. Страховые компании и банки приняли практику разделения ответственности с государством, а дольщики остались довольны вниманием государства к их проблеме.

Монопольное сосредоточение права на допуск к строительству в одних руках создаст конфликт интересов

Однако параллельно шла разработка концепции и механизмов фонда долевого строительства, которая велась в закрытом режиме. Наконец, в начале ноября на официальных порталах были опубликованы соответствующие документы. Экспертное сообщество восприняло их неоднозначно.

Оказалось, новая концепция не только не учитывает новый опыт в успешном ведении долевого строительства, но и начисто отвергает его. Очевидно, разрабатывавшее законопроект ведомство озаботилось наличием коммерческих компаний, оценивающих девелоперов и де-факто принимающих решение о допуске к долевому строительству. Поэтому и была выдвинута инициатива отменить ранее существующие механизмы гарантий и предложено создать единый Государственный компенсационный фонд долевого строительства, который, как предполагается, должен взять на себя обязательства по всему долевому строительству в стране. Ближайшей аналогией фонда является Агентство по страхованию вкладов с одной поправкой - АСВ в случае банкротства банка выдает вкладчикам сумму, не превышающую 1,4 млн рублей, а компенсационный фонд будет компенсировать полную (!) стоимость договора долевого участия (ДДУ) вне зависимости от его объема. При этом страховые компании и банки, работающие на рынке, оказываются исключенными из процесса обеспечения гарантий.

Первый и очевидный вопрос в связи с этим - а хватит ли в фонде денег? В соответствии с проектом каждый застройщик при заключении ДДУ должен перечислить до 1% от его стоимости в компенсационный фонд. Эксперты "Высшей школы экономики" провели оценку экономических последствий этой новации, и оказалось, что любая из моделей, по которой будет запущен фонд, может привести к его исчерпанию по причине нехватки средств. В разных моделях отличается только срок, в который ожидается обнуление счетов фонда - от года до нескольких лет. По прогнозу, опубликованному экономистами НИУ ВШЭ, государство будет вынуждено дофинансировать фонд на сумму, которая при худшем раскладе превысит более 700 млрд рублей за 5 лет. В работе экспертов Вышки отмечается, что это сопоставимо с тем, что каждый работающий гражданин в течение пяти лет должен обеспечить 9,7 тыс. руб. налоговых выплат для решения проблемы обманутых дольщиков. С учетом дефицита бюджета, очевидно, что необходимые средства могут быть найдены только за счет перераспределения расходов по другим статьям.

Юристы отмечают еще один важный нюанс. Монопольное сосредоточение права на допуск к строительству в руках одной структуры определенно создает конфликт интересов и может стать коррупционным фактором. Причем критерием для допуска в предлагаемом законопроекте является соответствие строительной компании перечню формальных факторов, таких как объем уставного капитала и отсутствие судимости у руководства организации. Практика показывает, что эти, равно как и другие формальные данные, при необходимости могут быть попросту "нарисованы". После чего недобросовестный застройщик может приступать к сбору денег дольщиков. Это может привести к появлению мошеннических схем и увеличить, а не уменьшить количество обманутых дольщиков, попутно опустошив государственный фонд, призванный им помочь.

Необходимо отметить, что сейчас в стране существует три основных способа привлечения денег от населения - банки, МФО и долевое строительство. Если в первых двух случаях жесткую регулирующую политику проводит ЦБ РФ, то в третьем случае теряется контроль над деятельностью недобросовестных застройщиков, так как ЦБ РФ, который раньше опосредованно контролировал этот рынок путем надзора над деятельностью страховых и банковских организаций, сейчас может быть исключен из процессов долевого строительства.

Некоторые эксперты даже полагают, что фонд может стать инструментом для передела собственности в строительных компаниях, так как помимо изменения механизма обеспечения гарантий планируются значительные изменения в законе о банкротстве. Но не приведет ли к возникновению явлений из разряда "узаконенного рейдерства"? Заинтересованным структурам не стоит больших усилий найти ошибки и расхождения в отчетности застройщика и обеспечить необходимое количество арбитражных дел. Но если раньше застройщики были защищены сроками внешнего наблюдения, то согласно нововведениям, если они будут приняты, практически любая строительная компания может быть почти моментально признана банкротом.

Одновременно с этим СМИ сообщают о подготовке пакета поправок в закон о содействии жилищному строительству, в соответствии с которыми единый институт развития получит полномочия по проведению аукционов на застройку земель, принадлежащих государству. С принятием всех планируемых поправок в законодательство у чиновников в руках одновременно сосредоточатся инструменты по передаче земли, выдаче разрешений на строительство и легальной смене собственников-девелоперов. Такие изменения, дающие заинтересованным структурам огромную власть при возможной бесконтрольности, с перекладыванием всей ответственности на государственный бюджет, могут создать проблемы для целой отрасли и дольщиков. Все эти шаги могут привести к тому, что добросовестные застройщики просто прекратят участие в долевом строительстве, что крайне негативно скажется на стоимости квартир и доступности жилья для широких слоев населения.

Ориентация фонда на АСВ тоже может сыграть с разработчиками механизма злую шутку. Формально успешная работа АСВ по защите вкладчиков оборачивается большим количеством проблем из-за махинаций, которые предпринимают проблемные банки для уменьшения показываемой отчетности. Если аналогичная практика распространится и на долевые договоры, быть беде: люди, покупающие жилье, часто отдают свои последние деньги.

По сообщениям СМИ, законопроект, направленный Минстроем России в федеральные ведомства на согласование, получил негативные отзывы, - как по его форме, так и по содержанию. К примеру, отмечают в прессе эксперты, некоторые его нормы противоречат Гражданскому кодексу. Многое осталось и за рамками законопроекта. Так, в документе не описан порядок возмещения вложений граждан при нехватке средств фонда, равно как и порядок учета и обработки денежных средств. Без внимания остался и механизм допуска застройщиков на рынок долевого строительства, что может повлечь большое количество мошеннических схем. Вероятно, такие пробелы были допущены авторами законопроекта из-за того, что документ готовился в сжатые сроки - по плану компенсационный фонд должен быть утвержден в правительстве не позднее декабря 2016 года и начать свою работу 1 января 2017 года. Вопрос: почему произошел отказ от первого варианта законопроекта, и зачем его авторы пытаются провести тот же текст, но уже с поправками к другому "спящему" законопроекту? Не для того ли, чтобы избежать широкого обсуждения своих не совсем убедительных планов, искажающих, как считают некоторые комментаторы, суть поручений, которые ими были получены сверху? Если это случится, долевой рынок уйдет в свободное плавание, как предполагают эксперты, без механизмов контроля и без особых перспектив на улучшение ситуации, как для бизнеса так и для дольщиков.